“以前总觉得老旧楼院没盼头，旧改完干净漂亮了两年，很快又陈旧了。现在，只要有人牵头管，大家都参与，老院子也能住出幸福感。”近日，山东省青岛市市南区居民陈静的话，道出了老旧楼院蝶变中群众的共同心声。
市南区是青岛市重要的中心城区，城镇化率达到100%，辖区开放式楼院占总居住面积的50%以上，存在居民老龄化、流动人口多、治理难度大等问题。为了从根本上解决旧改后“一年新、两年旧、三年回原样”的难题，去年以来，市南区实施“深化红色物业 共建幸福家园”三年攻坚行动，通过党建引领精准划分、分类施策对症下药、共建共治智慧赋能“精治三步走”，实现开放式楼院有人管、管得住、管长远。
“大而散”变“小而精”
健全五级组织链条
在市南区，大部分开放式楼院没有明确的治理单元，基本按照网格化管理。立足楼院特点，市南区发布老旧小区物业管理区域确定及调整工作指南，推动开放式楼院规模化、片区化管理，将全区开放式楼院划分为349个物管区域，立足楼院实际，实现治理单元重塑。
“我们街道684个楼院全部为无物业管理的开放式楼院，以前按照300—500户为一个网格的标准，将全域划分为27个基础网格，规模较大，无法精准兼顾各个楼院特点，居民之间凝聚力不强，治理内生动力不足，对街道社区依赖性较强。”市南区江苏路街道党工委书记孙立强介绍。
为此，街道统筹考虑地形分布、产权属性、历史沿革等6类实际情况，将27个原网格细化调整为56个网格，同步跟进优化调整组织设置，建成“街道党工委—社区党委—网格党支部—楼院党小组—党员中心户”五级组织链条，明确网格党支部书记和业委会、自管会主任“一肩挑”，党小组长兼任楼长，党员中心户结对联系居民，把支部建到居民家门口。
“一刀切”变“个性化”
因地制宜 分类治理
相比于封闭小区，开放式楼院更加复杂多元，从产权归属到人员组成都不尽相同，治理不能“一刀切”，量体裁衣、因地制宜才能找对路子。市南区选派经验丰富的区直机关职级干部下沉，担任楼院第一书记，建立街道机关干部和社区“两委”成员包联楼院，因地制宜组建红色业委会或居民自管会。为对症下药，市南区开展网格信息大调研大起底，建立基本情况、党组织和党员队伍、重点人群和公共资源收益的“四本台账”，划分两类楼院，实施分类治理。
在楼座集中、居民稳定的“熟人楼院”，推动成立业委会，引入物业企业，实施物业化管理。江苏路街道伏龙山34—39号楼院独立在山上，管理难度较大，2024年旧改后，引导居民选举产生业委会，引入物业企业，不仅提供保洁绿化、安保维修等基础服务，还定期组织义诊义剪、团购送餐等便民活动，让“老楼院”有了“新温度”。
在居民流动性大、业主更换频繁的学区楼院和商业街区，组织居民成立楼院自管会。位于华山路16号的开放式楼院，毗邻优质中小学，适龄学生家庭占比超七成，业主更换频繁，无法实施物业管理。网格党支部指导楼院成立自管委员会，主任由党小组长兼任，组织安装入户门实现封闭管理，形成自治公约，建立党员带头夜巡、定期议事、卫生轮值等一揽子自治制度。今年以来，共解决民生问题40余件。
“独角戏”变“大合唱”
资源下沉 多元赋能
立足开放式楼院可持续治理，市南区秉持“优势互补、资源共享、共谋发展”的理念，组织“红色合伙人”、双报到党员等力量下沉楼院。引入专业物业服务企业提供“先尝后买”服务，逐步赢得居民认可；与景区运营方签订党建共建协议，推动周边楼院居民同步享受物业基础服务；与国企物业共享党群服务阵地，为居民提供安心餐厅、幼儿托管等低偿服务，满足楼院“一老一小”需求。
“扫码就能办好多事，太方便了！”这是金湖路街道楼院居民对街道“社区治理码”的共同感受。二维码整合基础医疗、食堂餐点、便民服务、智能出行4大板块，水电气暖缴费等30余项高频服务“一码集成”。在大学路网红墙周边，区大数据局通过部署高清监控、客流监测、异常行为识别等智能终端，第一时间获取道路拥堵、非法经营等信息，推送给相关部门解决，以数智化赋能街区楼院治理。
在党建引领下，开放式楼院精细化治理工作犹如一支精巧的绣花针，在市南区这片老城区上绣出了秩序井然、活力焕发的新图景。
